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你點(diǎn)我訪:兒子有權(quán)處分這些房產(chǎn)嗎?
發(fā)布時(shí)間:2011-09-23
你點(diǎn)我訪:兒子有權(quán)處分這些房產(chǎn)嗎?

  汾口鎮(zhèn)的鄭先生來(lái)電咨詢:鄭文友和鄭成是父子關(guān)系。1993年,鄭文友向村里承包土地建了養(yǎng)雞場(chǎng),并造了二層樓房6間、平房4間。2000年3月,鄭文友將上述房屋出租。同年,鄭文友因欠村里的7萬(wàn)元借款一時(shí)沒(méi)還,村里向鄭文友催討未果,只有上訴到法院。后來(lái)在法院的調(diào)解下,鄭文友同意用養(yǎng)雞場(chǎng)的房屋作抵押,年底前還清借款。2001年春節(jié)后,鄭文友外出打工,養(yǎng)雞場(chǎng)房屋的房租由其兒子鄭成收取。同年11月,鄭成與村里達(dá)成協(xié)議,替父還清了7萬(wàn)元欠款,并于2003年5月將養(yǎng)雞場(chǎng)的房屋轉(zhuǎn)給了他人。

  2003年底,鄭文友回村。面對(duì)房子易主的事實(shí),父子兩人各執(zhí)一詞、互不相讓。鄭文友認(rèn)為,房屋系自己建造,鄭成與村之間的協(xié)議不能構(gòu)成其取得房屋的依據(jù)。并說(shuō)鄭成擅自處分他人財(cái)產(chǎn),與第三人的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議無(wú)效,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。鄭成則認(rèn)為,他一直與鄭文友共同生活,因家庭經(jīng)營(yíng)所需建造養(yǎng)雞場(chǎng)及其上的房屋,房屋應(yīng)為家庭共同所有。此外,鄭文友委托他收取租金、管理房屋,2003年回來(lái)后也未對(duì)其處置債務(wù)事宜表示任何異議。因此,他既代父歸還欠款,又是房屋的共有權(quán)人,有權(quán)處分房屋。請(qǐng)問(wèn)兒子做出這樣的處分權(quán)應(yīng)該嗎?

  針對(duì)鄭文友提出的問(wèn)題,記者徐愛(ài)梅走訪了浙江澤道律師事務(wù)所的章獻(xiàn)彪,章律師針對(duì)上述情況進(jìn)行了答復(fù):

  根據(jù)鄭先生來(lái)電所稱事實(shí),首先要確定訴爭(zhēng)房屋的權(quán)屬。如果養(yǎng)雞場(chǎng)和房屋是由鄭文友一人承包和修建的,則該養(yǎng)雞場(chǎng)和房屋應(yīng)屬鄭文友所有;如果養(yǎng)雞場(chǎng)和房屋是以家庭財(cái)產(chǎn)出資承包和修建的,則養(yǎng)雞場(chǎng)和房屋應(yīng)屬于家庭共有。如果房屋屬于鄭文友所有,則鄭成的轉(zhuǎn)讓行為構(gòu)成無(wú)權(quán)處分,按照《合同法》第51條的規(guī)定,在獲得鄭文友追認(rèn)前,該行為原則上應(yīng)當(dāng)無(wú)效;如果房屋屬于家庭共有,則鄭成的轉(zhuǎn)讓屬于擅自處分共有物的行為,按照《物權(quán)法》第97條的規(guī)定,非經(jīng)全體共有人同意,該處分無(wú)效。至于2001年11月鄭成替父還債的行為只能構(gòu)成第三人清償,而不能改變?cè)A爭(zhēng)房屋的權(quán)屬,因此不能成為鄭成處分該房屋的依據(jù)。當(dāng)然,按照《物權(quán)法》第106條的規(guī)定,如果受讓人在取得房屋時(shí)是善意的,則可以成立善意取得,由受讓人獲得房屋所有權(quán)。但從鄭先生介紹的事實(shí)來(lái)看,本案的受讓人還尚不符合善意的標(biāo)準(zhǔn),因此鄭成轉(zhuǎn)讓房屋的行為的合法性是有爭(zhēng)議的。

  此外,還應(yīng)當(dāng)注意的是,按照《土地管理法》的規(guī)定,鄭文友在建造養(yǎng)雞場(chǎng)的同時(shí)又修建了多間樓房和平房的行為涉嫌改變土地用途。如果按照程序訴爭(zhēng)房屋被認(rèn)定違法,則當(dāng)事人不僅不能獲得所有權(quán),而且還應(yīng)限期拆除。

  由于上述事實(shí)和法律分析尚需鄭先生提供相關(guān)各類文書依據(jù)予以核對(duì)和論證,才能作出準(zhǔn)確的分析,律師建議鄭先生可攜帶詳細(xì)資料向法律專業(yè)人士咨詢。

千島湖新聞網(wǎng) 編輯:葉青 方耀

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