千島湖鎮(zhèn)江先生來電咨詢：今年2月25日，我在一家房產(chǎn)公司選中了一套總價(jià)為130萬元的商品房。之后便與開發(fā)商簽訂了房屋買賣合同，當(dāng)時(shí)根據(jù)合同約定我的首付是20％，余款可以通過銀行辦理按揭貸款付清。4月份，國家新政出臺后首付上調(diào)到30%，房地產(chǎn)公司便要我補(bǔ)交錢。但我已無力再交錢，最后只有要求開發(fā)商解除合同?？墒情_發(fā)商卻以我違約為由，不同意把我之前所交的定金退還。請問，我的定金能要回來嗎？
記者徐愛梅核實(shí)報(bào)道：根據(jù)江先生提出的問題，記者咨詢了浙江智賢律師事務(wù)所的律師章獻(xiàn)彪。章律師根據(jù)上述情況作了如下答復(fù)――江先生來電所稱的商品房買賣中發(fā)生的糾紛，適用我國《合同法》相關(guān)法律規(guī)定。江先生和房產(chǎn)開發(fā)商簽訂的房屋買賣合同一般都是房地產(chǎn)開發(fā)商提供的已在主管行政單位備案的格式合同文本。只要簽約主體適格，均為合法有效的合同。如合同文本不是格式合同，則要審查簽約主體和形式要件及內(nèi)容的合法性。
我國《合同法》第60條規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)?！逗贤ā返?4條規(guī)定，有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：其中第一項(xiàng)為因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的。第117條規(guī)定：因不可抗力不能履行合同，根據(jù)不可抗力的影響，部分或全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。江先生所涉的紛爭中，在合同簽訂后，房地產(chǎn)公司以國家新政為由要求江先生將合同約定的首付款房價(jià)20%上調(diào)至30%，江先生無力承擔(dān)。如前述所提國家新政確屬江先生不能預(yù)見，不能避免并不能克服的客觀情況，江先生可依前述《合同法》之規(guī)定，單方解除合同，但應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知房地產(chǎn)公司。
江先生所提定金通常作為履行合同擔(dān)保，依《擔(dān)保法》之規(guī)定，交付方違約不能要求退還定金，收款方違約則雙倍返還。不過江先生所提紛爭中，未提及定金有無實(shí)際約定或交付。如江先生已實(shí)際交付，單方解除合同確屬不可抗力原因，則不承擔(dān)違約責(zé)任，已交付購房定金，房產(chǎn)公司應(yīng)予返還。
千島湖新聞網(wǎng) 編輯：葉青 方耀
