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在全球經(jīng)濟(jì)增速放緩的2019年，房地產(chǎn)泡沫有卷土重來之勢。

7月14日，彭博社發(fā)布的一項(xiàng)研究報(bào)告顯示，以加拿大、新西蘭為代表的兩個(gè)發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體 ，其房價(jià)泡沫已經(jīng)穩(wěn)居世界榜首。

彭博社經(jīng)濟(jì)學(xué)家Niraj Shah是該研究報(bào)告的主持者，他使用四個(gè)指標(biāo)觀察23個(gè)主要發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)市場泡沫水平，分別是：房價(jià)租金比、房價(jià)收入比、實(shí)際房價(jià)和家庭貸款占GDP比重。

結(jié)果顯示，在房價(jià)租金比和房價(jià)收入比兩項(xiàng)數(shù)據(jù)上，新西蘭排名 第一，在實(shí)際房價(jià)和家庭貸款占GDP比重上，加拿大排名第一。綜合四項(xiàng)指標(biāo)，兩個(gè)國家的房產(chǎn)泡沫難分伯仲。

研究還認(rèn)為，澳大利亞、英國、挪威和瑞典等國家的房地產(chǎn)市場同樣存在類似泡沫問題。

若房價(jià)過度上行，則是在為未來的崩盤埋下伏筆。IMF研究了32個(gè)國家30年來的房地產(chǎn)趨勢之后指出，在幾十年來近50起系統(tǒng)性銀行業(yè)危機(jī)中，逾三分之二之前出現(xiàn)過房價(jià)的暴漲或暴跌。據(jù)牛津經(jīng)濟(jì)研究院測算，若房地產(chǎn)市場全面崩盤，GDP的下跌增幅將達(dá)1.5%―2.1%。

對于這兩個(gè)國家自身而言，避免房價(jià)快速下行或進(jìn)一步上漲，已成為當(dāng)務(wù)之急。

兩國樓市景氣不再

加拿大的樓市衰落早在去年便顯現(xiàn)出端倪。

作為樓市經(jīng)濟(jì)風(fēng)向標(biāo)的多倫多和溫哥華，豪宅銷量在2018年遭遇腰斬，總價(jià)超100萬加元的獨(dú)棟屋銷量在多倫多同比銳減46%，在溫哥華則大跌了47%。

樓市銷售不景氣，房價(jià)卻仍然居高不下。

加拿大房地產(chǎn)網(wǎng)站Better Dwelling的報(bào)告顯示，加拿大幾大城市的房價(jià)正經(jīng)歷爆炸式增長。2000年截至2019年3月，多倫多房價(jià)同比上漲239.9%、溫哥華房價(jià)同比上漲為315%。以多倫多為例，和美國幾大城市比，其房價(jià)漲幅比洛杉磯高33.67%、比舊金山高45.27%，比西雅圖高61.01%，比紐約高133.39%。

2006年曾是加拿大樓市的鼎盛時(shí)代，住宅投資占到了GDP的8%，為美國的兩倍。但去年第四季度，加拿大住宅類建筑投資額下跌14.7%，為2009年以來最大的跌幅。住房投資下跌3.9%，新建住房投資減少5.5%，裝修投資下降2.7%。受此拖累，加拿大 2018年全年GDP增長僅為1.8%，增幅較2017年下滑40%。

這一經(jīng)濟(jì)下滑的勢頭也延續(xù)至2019年。加拿大第一季度GDP增長率僅為0.4%，創(chuàng)2015年以來新低。

與加拿大情況相似的是新西蘭。今年第一季度新西蘭GDP增長率也僅為0.6%。

在2017年時(shí)，房地產(chǎn)市場對新西蘭經(jīng)濟(jì)的直接貢獻(xiàn)甚至超過了該國的制造業(yè)和農(nóng)業(yè)領(lǐng)域。

新西蘭房價(jià)在飆升的同時(shí)樓市卻出現(xiàn)下跌。新西蘭國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年一季度出售給外國人的房產(chǎn)數(shù)量較去年同期下降了81%。從經(jīng)濟(jì)增速上看，新西蘭的表現(xiàn)同樣欠佳，今年第一季度經(jīng)濟(jì)增長僅為0.6%。

IMF指出，新西蘭經(jīng)濟(jì)已經(jīng)失去增長動(dòng)力，處于下行風(fēng)險(xiǎn)之中—新西蘭今年以來的商業(yè)信心指數(shù)已降至10年最低，人均生產(chǎn)總值降至發(fā)達(dá)國家倒數(shù)第7位。

今年5月8日，新西蘭央行宣布降息。將官方現(xiàn)金利率（OCR）降到1.5%的歷史低位。新西蘭此舉亦打響了全球發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體降息的第一槍。

降息當(dāng)天，新西蘭元應(yīng)聲下跌，觸及六個(gè)月低點(diǎn)?！熬C合國內(nèi)外因素，降息能更好實(shí)現(xiàn)新西蘭就業(yè)和通脹的政策目標(biāo)?！毙挛魈m央行行長阿德里安·奧爾指出。

但反對者們則將其諷刺為“降息釋放的信號(hào)，好比是在請求整支消防隊(duì)伍爬上樹去解救一只小貓”，回顧2016年11月的那次降息，不僅沒有推動(dòng)消費(fèi)，反而給予了房地產(chǎn)市場又一次繁榮的機(jī)會(huì)。

政府調(diào)控效果有限

通過樓市調(diào)控來打擊房價(jià)、擠出泡沫一直是兩國政府的努力方向。

早在2017年，新西蘭總理杰辛達(dá)·阿德恩競選時(shí)便提出了“禁止外國人購買房產(chǎn)”提議，號(hào)稱“史上最嚴(yán)限購令”也在去年8月15日正式批準(zhǔn)通過。

限購令主要是限制外國投資者的二手房交易。根據(jù)規(guī)定，海外人士只能投資新開發(fā)的公寓樓花。值得注意的是，如果要購買公寓，必須要一次性超過20套以上，且購買之后不得自住，只能出租。而由于二手房交易被限制，外國投資者若想在后期脫手也只能賣給本地人，新西蘭政府希望借此改善國內(nèi)的住房市場，穩(wěn)定房價(jià)。

無獨(dú)有偶，針對外資炒房熱，加拿大亦采取了相關(guān)調(diào)控措施。

以溫哥華為例，當(dāng)?shù)卣褜⑼鈬速彿慷愖?5%上調(diào)至20%，并計(jì)劃對購買第二套房、家中主要經(jīng)濟(jì)支柱收入來自海外及房價(jià)超過300萬加幣者，征收更高的稅賦。

然而目前看來，政府的樓市調(diào)控對經(jīng)濟(jì)的刺激收效甚微。

高盛預(yù)測，加拿大2019年全年GDP同比增長1.75%，較之前1.9%的預(yù)期甚至還有所下降。

路透社的調(diào)查報(bào)告也表示，高度依賴樓市和外國投資者的加拿大經(jīng)濟(jì)正面臨一場資本撤離的災(zāi)難—這也是美聯(lián)儲(chǔ)在過去數(shù)年運(yùn)作QE和緊縮后，許多經(jīng)濟(jì)體共同面臨的問題。

與市場對加拿大房地產(chǎn)泡沫的擔(dān)憂相比，加拿大央行則顯得相對樂觀，并表示將繼續(xù)保持穩(wěn)健的貨幣政策。高盛也指出，考慮到未來數(shù)年加拿大樓市的疲軟預(yù)期，加拿大央行大概率會(huì)維持現(xiàn)狀。

7月10日，加拿大央行連續(xù)第六個(gè)月維持利率在1.75%不變，且并沒有考慮放松政策的意愿。

不過值得注意的是，雖然加拿大央行基準(zhǔn)利率不變，但房貸利率卻在悄然放松。7月15日，加拿大央行已將“5年期常規(guī)按揭貸款利率”從5.34%調(diào)低到了5.18%。這是自2016年9月以來央行的第一次調(diào)低操作。

       來源：時(shí)代周報(bào)

千島湖新聞網(wǎng) 責(zé)任編輯：方志隆